Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette teeprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu (km-d 182,6–194,2) ehitamiseks. Projekti alusel ehitatakse olemasolev mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee neljarajaliseks I klassi maanteeks. Pääs Tartu linna territooriumile Ringtee tänavale rajatakse eritasandilise liiklussõlmega. Ühendusel Tõrvandi alevikuga parandatakse liiklusohutust rajatava jalgtee, kogujateede ja ringristmike abil. Tartu ümbersõidu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167 ning Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti lõigu tehniline projekt Maanteeameti peadirektori 27. novembri 2009. a käskkirjaga nr 431.

Projekti viiakse ellu etapi viisi ning töös oleva III ja IV ehitusala järel realiseeritakse V ehitusala ehk Lemmatsi–Lennuvälja teelõik (km-d 189,12–191,77), mille käigus ehitatakse eritasandilised Ülenurme ja Lennuvälja ristmikud, raudteeviadukt, kogujateed, jalg- ja jalgrattateed ning müratõkkesein. Vehitusala eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2014–2015 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest.

Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid eelprojekti keskkonnamõjude hindamise avalikud arutelud 20. veebruaril 2007. a, 23. augustil 2007. a ja 24. jaanuaril 2008. a, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja kohaliku omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid.

Maanteeameti peadirektor andis teeseaduse § 25 lõike 2¹ alusel 4. septembri 2009. a  käskkirjaga nr 257 „Volituste andmine“ Lõuna Regionaalse Maanteeameti¹ peaspetsialistidele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega.

Maanteeamet pidas maaomanikega läbirääkimisi alates 2011. aasta maist kuni 2012. aasta septembrini. Maanteeamet võttis teeprojekti realiseerimiseks vajalike kinnisasjade omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara koostatud eksperdihinnangud iga kinnisasja kohta. Osaliselt sundvõõrandatava kinnisasja kohta telliti uus eksperdihinnang Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingult, milles leiti Maanteeameti poolt võõrandatava maaeralduse turuväärtus.

Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku kinnisasja osa omandamiseks Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuva Puidaku kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 277804, katastritunnus 94901:006:0150, pindala 6,04 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) omanikuga.

25. novembri 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00733/003 esitas Maanteeamet kooskõlas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Puidaku kinnisasja omanikule TK-le teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta.

Maanteeamet esitas 23. novembri 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00041/021 teate kinnisasja osa sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta arvamuse andmiseks Ülenurme Vallavalitsusele, kes edastas 22. detsembri 2011. a kirjaga nr 5-5/2657-1 arvamuse sundvõõrandamise menetluse algatamiseks. Vallavalitsuse arvamuse kohaselt tuleb sundvõõrandamise menetlusega alustada, kui kinnistu omanikuga mõistliku aja jooksul kokkuleppele ei jõuta.

Maa-ameti kaardiserveri rakenduse andmetel paikneb Puidaku kinnisasjal aktsiaseltsile Eesti Gaas kuuluv gaasitrass ning Elektrilevi OÜ-le (endine ärinimi Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ) kuuluv 10 kV õhuliin.
             
Kuigi Puidaku kinnistu registriosa väljavõttest ei nähtu, et aktsiaselts Eesti Gaas ja Elektrilevi OÜ (endine ärinimi Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ) oleksid sõlminud kinnisasja omanikuga asjaõigusliku kokkuleppe tehnorajatiste paiknemise kohta nimetatud kinnisasjal, otsustas Maanteeamet 26. jaanuari 2012. a kirjaga nr 16-2/11-00733/011 ja 27. jaanuari 2012. a kirjaga nr 16-2/11-00733/012 KASVSi § 11 lõike 2 punkti 3 kohaselt teavitada nimetatud ettevõtteid kinnisasja osalisest sundvõõrandamisest. Aktsiaselts Eesti Gaas teatas Maanteeametile 14. veebruari 2012. a kirjaga nr T/38 ja Elektrilevi OÜ 13. veebruari 2012. a kirjaga nr JV-ARE-1/604-2, et takistusi Puidaku kinnisasja osa sundvõõrandamisel ei ole.

2. ÄRAKUULAMINE

Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projekti koostamise käigus projekti realiseerimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitas neid äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja kohaliku omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projektis tehti korduvalt muudatusi.

Eelprojekti ning projektlahendust tutvustati Puidaku kinnisasja omanikule TK-le, kes on projektlahenduse 10. oktoobril 2007. a kooskõlastanud.

Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara eksperdihinnangule nr 110329-12042-461 tuginedes tegi Maanteeamet Puidaku kinnisasja äralõike eest esimeseks hinnapakkumiseks 0,49 eurot/m², mille kohaselt on riigile vajaliku äralõike hind kokku 1114,75 eurot.

20. mail 2011. a toimunud kohtumisel teatas kinnisasja omanik TK, et soovib Maanteeameti esitatud hinnapakkumise üle järele mõelda kuni 2. juunini 2011. a. Samuti soovis TK Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara eksperdihinnanguga lähemalt tutvuda. Maanteeameti 23. mail 2011. a edastatud eksperdihinnangule vastas TK 1. juuni 2011. a e-kirjas palvega selgitada, miks Puidaku kinnisasja hindamisel ei ole arvesse võetud Eesti Vabariigis kehtivat võrdse kohtlemise printsiipi ning hinnapakkumine on mitu korda madalam võrreldes naaberkinnisasjade kohta esitatud hinnapakkumistega.

Maanteeameti palvel selgitas Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara kinnisvarahindaja Meelis Saar 1. augustil 2011. a TK-le ruutmeetri hinna kujunemist Puidaku kinnisasja turuväärtuse leidmisel. Kinnisasja omanik viitas kinnisvarahindajale antud tagasisides võrdse kohtlemise printsiibi rikkumisele ning suhtlemisprobleemidele Maanteeameti esindajaga. Maanteeamet selgitas 2. augustil 2011. a TK-le saadetud e-kirjas, et Maanteeamet omandab tee ehitamiseks vajalikke kinnisasju turuväärtuse alusel, milleks tellitakse vastava atestaadi ja litsentsiga kinnisvarahindajalt eksperdihinnang iga kinnisasja kohta eraldi. TK saatis Maanteeametile 16. septembril 2011. a e-kirja, milles avaldas soovi kompenseerida võõrandatav maa asendusmaaga.

Maanteeamet selgitas 19. septembril 2011. a TK-le saadetud e-kirjas täiendavalt, et kinnisasjadest äralõigete omandamine toimub ennekõike turuväärtuse alusel, ning võimalusi kompenseerida äralõige asendusmaaga riigivaraseaduse §-le 35 tuginedes. Ühtlasi põhjendas Maanteeamet konkreetsel juhul maade vahetamisest keeldumist ebaotstarbekusega, sest võõrandamisele kuulub vaid ribakujuline äralõige kinnisasjast ning Maanteeametil riigi esindajana ei ole pakkuda asendusmaaks sobivat maaüksust. Kui maatulundusmaa sihtotstarbe ning samaväärse maksumusega maaüksuse leidmine isegi osutuks võimalikuks, tuleb arvestada vajalikeks toiminguteks (maaüksuse hindamist, jagamist ning üleandmist võimaldavad toimingud) kuluva olulise ajakulu (kõigi toimingute sooritamiseks võib kokku kuluda ca üks aasta) ning kulutustega. Kuna KASVSi § 15 ja § 17 lõike 1 kohaselt peab sundvõõranditasu katma nii sundvõõrandatud kinnisasja osa hariliku väärtuse kui ka sundvõõrandamisest põhjustatud kahjud ning arvestades, et kinnisasja piiril asuva kinnisasja osa, mis moodustab kinnisasjast 3,77%, sundvõõrandamine ei takista kinnisasja edasist sihtotstarbelist kasutamist, on sundvõõranditasu maksmine põhjendatud. Samuti esitas Maanteeamet Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara eksperdihinnangule nr 110329-12042-461 tuginedes uue hinnapakkumise, suurendades eksperdihinnangus leitud väärtust täpsusastme võrra (+10%), hinnaga 0,539 eurot/m², mille kohaselt on riigile vajaliku äralõike hind kokku 1226,23 eurot.

Maanteeametile 20. oktoobril 2011. a saadetud e-kirjas märkis TK, et Maanteeamet on temaga läbirääkimistel omaniku ettepanekud põhjendamatult tagasi lükanud. TK esitas ettepaneku kompenseerida Puidaku kinnisasja projektikohane äralõige asendusmaaga lähipiirkonnas või rakendada edasiste hinnapakkumiste tegemisel võrdse kohtlemise printsiipi.

Järgnevalt selgitas Maanteeamet 27. oktoobri 2011. a kirjas nr 16-2/11-00258/066 TK-le, et maade omandamisel eksperdihinnangute tellimisel ei ole võimalik garanteerida samaväärseid turuväärtusi naaberkinnisasjade äralõigetega ning võimalik Maanteeameti sekkumine kinnisvara hindaja tegevusse eksperdihinnangu koostamisel välistaks erapooletuse. Samuti juhtis Maanteeamet tähelepanu, et kinnisasja omanik on Maanteeameti pakkumisest keeldumist põhjendanud vaid elektroonilistest teabevahenditest pärinevale infole viidates, mis on informatiivne ega käsitle konkreetse kinnisasja turuväärtust. Maanteeamet tegi kinnisasja omanikule ühtlasi ettepaneku esitada oma samadel alustel põhinev eksperdihinnang. Meeldetuletusena esitas Maanteeamet uuesti maaomanikule pakkumise projektikohase äralõike võõrandamiseks hinnaga 0,539 eurot/m². Vastamise tähtajaks 14. novembriks 2011. a Puidaku kinnisasja omanikult vastust ei saabunud.

Lähtudes projektikohase äralõike võõrandamise läbirääkimiste nurjumisest, teavitas Maanteeamet TK-d kinnisasja sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest 25. novembril 2011. a saadetud tähitud kirjaga nr 16-2/11-00733/003. Vastuseks märkis TK 2. detsembril 2011. a saadetud e-kirjas, et ei ole nõus Maanteeameti siiani esitatud pakkumistega. Viidates veel kord Maa-ameti veebileheküljel esitatud statistilistele andmetele, soovis TK võrdse kohtlemise printsiibi rakendamist või võõrandamisele kuuluva maa kompenseerimist asendusmaaga. Oma eksperdihinnangu esitamisest maaomanik keeldus ning väitis, et siiani pole asutud läbirääkimisteni.

Maanteeamet selgitas 16. detsembri 2011. a kirjas nr 16-2/11-00733/008 veel kord, miks ei ole kinnisasja äralõike väärtuse määramisel võimalik aktsepteerida elektroonilistest teabevahenditest pärinevat informatsiooni. Täiendavalt selgitati kirjas KASVSi § 3 lõiget 3¹, mille kohaselt loetakse tingimusega esitatud pakkumine mittenõustumiseks ning Maanteeamet jätkab sundvõõrandamise menetlust.

Maanteeamet tellis Puidaku kinnisasja turuväärtuse määramiseks uue hindamise Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingult. Tuginedes koostatud eksperdihinnangule nr 38408/TR, esitati TK-le 31. mai 2012. a e-kirja teel uus pakkumine Puidaku kinnisasjast tehtava riigile vajaliku äralõike võõrandamiseks hinnaga 2400 eurot, st 1,06 eurot/m². 22. augustil 2012. a täiendava eksperdihinnanguga tutvumise järel Maanteeameti esindajatega toimunud kohtumisel leidis omanik, et eksperdihinnang on aktsepteeritav, kuid esitas oma tingimusena äralõike asendamise lähipiirkonnas. TK ei ole kirjavahetuses ega kohtumisel viidanud asendusmaaga kompenseerimise puhul konkreetsele maatükile. Maanteeameti andmetel ei ole selles piirkonnas (riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kandiküla–Uhti lõigu vahetuslähedus) sarnaste näitajatega reformimata riigimaa maaüksusi. Maanteeameti hinnangul on võõrandatava maa kompenseerimisel asendusmaaga nimetatud tehingu otstarbekus küsitav.

Kohtumisel selgitati veel kord maa asendamisest keeldumise põhjusi. Seega vaatamata asjaolule, et telliti uus eksperdihinnang, milles Puidaku kinnisasja äralõike turuväärtuseks leiti 1,06 eurot/m², mis on võrreldes aasta tagasi koostatud aktis leituga suurenenud ligikaudu 2,2 korda, kokkulepet Puidaku kinnisasjast teeprojekti realiseerimiseks vajaliku äralõike võõrandamiseks riigile ei sõlmitud. Arvestades KASVSi § 3 lõikes 3¹ toodut on tegemist tingimusliku nõustumisega, kuna omanik esitas nõustumuse tingimuseks maa asendamise. Eeltoodust lähtuvalt otsustas Maanteeamet sundvõõrandamismenetlusega jätkata.

3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Praegusel juhul on kinnisasja osa sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Kinnisasja ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt.

Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on liiklusohtlikul Lemmatsi–Lennuvälja teelõigul olemasoleva maantee laiendamisega neljarajaliseks I klassi maanteeks ning kogujatee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis oleva kinnisasja osa omandamata.

Lemmatsi–Lennuvälja teelõigu ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastavas piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, jalg- ja jalgrattateed, mahasõidud ja müratõkkesein, mistõttu kaasneb tee ehitusega ka kohalike elanike elukvaliteedi paranemine.

Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused.

Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“ punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikuga peetud läbirääkimistel nii Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara koostatud eksperdihinnangust nr 110329-12042-461 kui ka Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingu eksperdihinnangust nr 38408/TR, mis määrasid võõrandatava kinnisasja turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja osa erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikule säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt olulisi osi, päraldisi ja vilju.

KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Kandiküla–Uhti teelõik kajastub Ülenurme Vallavolikogu 10. veebruari 2009. a otsusega nr 1 kehtestatud Ülenurme valla üldplaneeringus. Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa riigimaantee trassi valik on heaks kiidetud Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korraldusega nr 313-k. Tee eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167.

4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE²

KASVSi § 12 lõike 1¹ alusel kinnitada rajatava Kandiküla–Uhti teelõigu (km-d 189,12–191,77) avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud eelprojektile.

5. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile Tartu maakonnas Ülenurme vallas Soinaste külas asuvast Puidaku kinnisasjast (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 277804, katastritunnus 94901:006:0150, pindala 6,04 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; omanik TK, elukoht Ülenurme vald, Tartumaa) ca 2275 m² suurune osa vastavalt Kandiküla–Uhti lõigu eelprojektile.

Nimetatud kinnisasja äralõike pindala on määratud plaaniliselt ning võib muutuda täppismõõdistamise käigus.

6. SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine.

7. VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib halduskohtumenetluse seadustikus (edaspidi HKMS) sätestatud korras ja tähtajal (HKMSi §-s 46 on sätestatud kaebetähtajad) esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule.

8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.

¹ Maanteeameti kohalik asutus Lõuna Regionaalne Maanteeamet korraldati ümber ja ühendati 1. jaanuarist 2011. a alates Maanteeametiga nimetusega Maanteeameti lõuna regioon.

² Projektiga on võimalik tutvuda Maanteeameti lõuna regioonis, Veski 23, 51005 Tartu. Projekti ülevaade on avaldatud elektrooniliselt Maanteeameti veebilehel http://www.mnt.ee/index.php?id=21897.