Hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused

Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel.

1. peatükk Üldsätted ja terminid 

§ 1.  Üldsätted

  (1) Määrusega kehtestatakse hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute (edaspidi üürileping) üldtingimused (edaspidi tingimused) ja üürihinna (edaspidi kasutustasu) kujunemise alused.

  (2) Määrust kohaldatakse üürimisel, rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel. Rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel ei kohaldata § 3.

  (3) Määrust kohaldatakse Eesti Vabariigis asuva kinnisasja suhtes. Välisriigis asuva kinnisasja suhtes kohaldatakse asukohamaa õigust.

  (4) Määrust kohaldatakse üldotstarbelistele ja eriotstarbelistele hoonestatud kinnisasjadele.

  (5) Määruse kohaldamise erisused kinnisvara sisetehingule on sätestatud §-des 7–10 ja 12.

  (6) Määrust ei pea kohaldama:
  1) eluruumi üürimisel;
  2) hoonestatud kinnisasja üürimisel kuni 100 kalendripäevaks ja tunnipõhise kasutuse korral kuni 1000 tunniks kalendriaastas;
  3) üürimisel, kui üüripinna suurus on kuni 100 ruutmeetrit;
  4) üürimisel, kui üüripinna eeldatav kasutustasu suurus koos käibemaksuga on kuni 1000 eurot kalendriaastas;
  5) muul seaduses sätestatud juhul.

§ 2.  Terminid

  Määruses kasutatakse termineid järgmises tähenduses:
  1) kinnisvara sisetehing on üürilepingu sõlmimine riigi äriühinguga, kes on määratud riigile kinnisvarateenuste osutajaks riigivaraseaduse § 92 lõike 1 alusel või kes tegutseb riigihangete seaduse § 14¹ sisetehingu sätete alusel, kui selle äriühingu põhikirjajärgseks eesmärgiks on riigile kinnisvarateenuste osutamine ja riigi nõustamine kinnisvaraga seotud küsimustes;
  2) üüripind on üürilepingu eritingimustes kirjeldatud kinnistu või selle osa;
  3) kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust;
  4) üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule;
  5) kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule;
  6) üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris;
  7) kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris;
  8) turupõhine kasutustasu on kasutustasu, mille suurus vastab sarnaste varade kasutamiseks sarnastel tingimustel sõlmitud üürilepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Turupõhine kasutustasu koosneb turupõhisest üürist ja kõrvalteenuste tasust;
  9) turupõhine üür on üür, mille suurus vastab sarnaste varade kasutamiseks sarnastel tingimustel sõlmitud üürilepingutes kokku lepitud üüridele turul;
  10) kulupõhine kasutustasu on kasutustasu, mille suurus lepitakse kokku, arvestades üüripinna soetamise ja parendamise ning kasutamise ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenuste maksumust. Kulupõhine kasutustasu koosneb kulupõhisest üürist ja kõrvalteenuste tasust;
  11) kulupõhine üür on üür, mille suurus lepitakse kokku, arvestades üüripinna soetamise ja parendamise ning kasutamise ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenuste maksumust. Kulupõhine üür koosneb kapitalikomponendist, remondikomponendist ja üüriteenuste komponendist.

2. peatükk Üürilepingu tingimused ja kasutustasu kujunemine 

§ 3.  Üürilepingu tingimused

  (1) Riigivara valitseja ja volitatud asutus (edaspidi riigiasutus) kasutavad üürilepingu sõlmimisel lisas 1 „Üürilepingu tüüpvorm” toodud vormi, kus on tingimused jaotatud eri- ja tüüptingimuseks.

  (2) Eritingimused on lisa 1 „Üürilepingu tüüpvorm” osas „Eritingimused” esitatud tingimused, milles on üürnikul ja üürileandjal (edaspidi pooled) võimalik kokku leppida lähtuvalt tehingu asjaoludest. Eritingimuste punktide 1–9 numeratsiooni ja pealkirju ei ole lubatud muuta. Alapunktide numeratsiooni ja pealkirju on lubatud muuta.

  (3) Tüüptingimused on lisa 1 „Üürilepingu tüüpvorm” osas „Tüüptingimused” esitatud tingimused, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena allkirjastamata. Tüüptingimustest erinevalt on pooltel õigus kokku leppida vaid juhul, kui:
  1) tüüptingimustes on see lubatud;
  2) erinev kokkulepe pole tüüptingimuses lubatud, kuid tüüptingimuse järgimine takistab riigile majanduslikult soodsama lepingu sõlmimist ja erinev kokkulepe on eelnevalt kooskõlastatud Rahandusministeeriumiga;
  3) tüüptingimus on vastuolus õigusaktiga.

  (4) Kõik erisused tüüptingimustest lepitakse kokku üürilepingu eritingimustes.

§ 4.  Teenused

  (1) Üüri- ja kõrvalteenuste kirjeldamisel üürilepingus lähtutakse kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetest.

  (2) Üürilepingus lepitakse kokku poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja üürileandja osutatavate teenuste liigitus üüri- ja kõrvalteenusteks vähemalt järgmiste valdkondade lõikes:
  1) haldamine, mis on õigusaktidest või lepingulistest kohustustest tulenev protsesside juhtimine ja dokumenteerimine, millega tagatakse kinnisvara jätkuv olemasolu ning hallatava kinnisvara füüsiline, juriidiline ja majanduslik säilimine;
  2) tehnohooldus, mis on tegevus, millega hoitakse üüripind ja selle osad, sealhulgas konstruktsioonid ning tehnosüsteemid, eesmärgipärases toimimises;
  3) heakorrateenused, mis on tegevused, mille eesmärk on puhtuse ja heakorra tagamine, sealhulgas puhastusteenused ja jäätmekäitlus. Vajaduse korral eristatakse heakorrateenuseid siseruumides ja välisterritooriumil ning ainu- ja ühiskasutuses oleval pinnal;
  4) remonttööd, mis on tegevused, millega taastatakse üüripinna ja selle osade, sealhulgas konstruktsioonide ning tehnosüsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingus kokku lepitud seisundile;
  5) omanikukohustused, mis on õigusaktidest ja lepingulistest kohustustest tulenevad kinnisvara omanikule suunatud kohustused;
  6) tarbimisteenused, sealhulgas vajaduse korral eraldi elektrienergia, soojusenergia, gaasi ja vee tarbimise teenused ning kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenused;
  7) tugiteenused, sealhulgas vajaduse korral eraldi valveteenus, parkimisteenused, teenused ruumide kasutamisel, bürooteenused ja toitlustusteenused.

  (3) Üürilepingus lepitakse vajaduse korral kokku üürileandja pakutavate teenuste osutamise täpsemad tingimused, kulude aruandluse ja tasaarvestuse tingimused ning üürniku teenuste tellimisel osalemise tingimused.

§ 5.  Parendustööd

  (1) Parendustööd on tegevused, mille peamine eesmärk on:
  1) üüripinna või selle osa sihtotstarbe ja suuruse muutmine;
  2) üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine;
  3) üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine;
  4) uute tehnoloogiate kasutusele võtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta.

  (2) Kui üürileandja teeb parendustöid, lepitakse poolte vahel eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde maht ja tähtajad. Juhul kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord.

§ 6.  Kasutustasu kujunemine

  (1) Kasutustasu on turupõhine kasutustasu, välja arvatud § 7 lõike 1 punktis 2 kirjeldatud juhul või kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid, mille eest tasutakse kulupõhiselt.

  (2) Üürilepingu sõlmimisel kujundatakse turupõhine kasutustasu erinevate pakkumuste võrdlemisel. Erinevate pakkumuste võrdlemine ei ole kohustuslik, kui:
  1) üürileping sõlmitakse turupõhistel tingimustel või turupõhistest tingimustest soodsamalt ja turupõhise kasutustasu on tuvastanud riigiasutus, § 2 punktis 1 nimetatud äriühing või üldiselt tunnustatud ekspert, või
  2) üürilepingu sõlmimisel rakendatakse riigihangete seaduses sätestatud korda.

  (3) Üüri võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta aastas kuni 3%, kui selles on eritingimustes kokku lepitud.

  (4) Üüri võib muuta suuremas ulatuses kui lõikes 3 esitatu, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, sealhulgas lepitakse kokku üüripinnal tehtavates parendustöödes, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse.

  (5) Pikemaks tähtajaks kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt iga kümne aasta järel.

3. peatükk Erisused kinnisvara sisetehingu korral 

§ 7.  Üüri kujunemise erisused kinnisvara sisetehingu korral

  (1) Kinnisvara sisetehingu korral kujundatakse üür turupõhiselt või kulupõhiselt, arvestades järgmist:
  1) turupõhist üüri rakendatakse juhul, kui üüripinnaga sarnaste kinnisasjade puhul on välja kujunenud üüriturg;
  2) kulupõhist üüri rakendatakse juhul, kui üüripinnaga sarnaste kinnisasjade puhul ei ole üüriturgu välja kujunenud.

  (2) Turupõhise üüri kujundamisel tuleb järgida §-s 6 sätestatud põhimõtteid.

  (3) Kulupõhise üüri kujundamisel tuleb järgida §-des 8–10 sätestatud põhimõtteid.

  (4) Kui üürilepingu kehtivuse ajal teeb üürileandja üürniku soovil üüripinnal parendustöid, lepitakse kokku üüri muutmises või üürile kapitalikomponendi lisamises või mõlemas. Kapitalikomponendi lisamisel või selle muutmisel tuleb järgida §-s 8 sätestatut.

§ 8.  Kapitalikomponent

  (1) Kulupõhise üüri kapitalikomponent on tasu üüripinna soetamiseks ja parendamiseks kulutatud kapitali kasutamise eest. Kapitalikomponent arvutatakse igakuise maksena lisa 2 „Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel” punktis 1 esitatud valemi alusel.

  (2) Valemi lähteandmed lepitakse poolte vahel kokku, lähtudes lisas 2 esitatust. Kui pooled ei jõua kokkuleppele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu lähteandmete kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

  (3) Üürilepingu sõlmimisel arvutatakse kulupõhise üüri kapitalikomponent, lähtudes lisa 2 punktis 3 esitatust.

  (4) Paragrahvi 6 lõikes 5 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamisel arvutatakse uuendatud kapitalikomponent, lähtudes lisa 2 punktis 4 esitatust.

  (5) Üürniku soovil üüripinnal tehtavatest parendustöödest tulenevalt olemasoleva üüri muutmisel arvutatakse kapitalikomponent, lähtudes lisa 2 punktis 5 või 6 esitatust.

  (6) Kapitalikomponenti ei muudeta indeksi alusel.

  (7) Juhul kui kapitalikomponendis kokkuleppimise ja kasutustasu arvestamise alguse vahel on ette näha parendustööde maksumuse täpsustumine, lepitakse kokku kapitalikomponendi muutmise tingimused.

§ 9.  Kulupõhise üüri remondikomponent

  (1) Kulupõhise üüri remondikomponent on tasu remonttööde eest. Remondikomponent arvutatakse selliselt, et prognoositavate remonttööde kulude nüüdisväärtus ja tasutavate remondikomponendi maksete nüüdisväärtus oleksid võrdsed. Diskontomäärana kasutatakse lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali arvestuslikku tulumäära.

  (2) Paragrahvi 6 lõikes 5 nimetatud kasutustasu suuruse ülevaatamisel arvestatakse eelmiste perioodide remondikomponentide maksete summat, üürileandja tehtud remonttööde tegelikke kulusid, järgmistel perioodidel tehtavate remonttööde prognoositavat mahtu ja kulusid ning kehtivat, lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali arvestuslikku tulumäära.

  (3) Remondikomponenti võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas, kui selles on eritingimustes kokku lepitud. Remondikomponendi muutmisel ei kohaldata § 6 lõikes 3 esitatud üüri muutmise piirangut.

§ 10.  Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent

  (1) Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent sisaldab tasu nende üürileandja poolt osutatavate teenuste eest, mille osutamises üüriteenusena on kokku lepitud. Üüriteenuste komponent ei sisalda tasu remonttööde eest.

  (2) Üüriteenuste komponenti võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas, kui selles on eritingimustes kokku lepitud. Üüriteenuste komponendi muutmisel kohaldatakse § 6 lõikes 3 esitatud üüri muutmise piirangut.

4. peatükk Rakendussätted 

§ 11.  Üleminekusätted

  (1) Enne käesoleva määruse jõustumist algatatud üürilepingu sõlmimise menetluse võib lõpule viia enne käesoleva määruse jõustumist kehtinud tingimustel ja korras kuue kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest arvates.

  (2) Enne käesoleva määruse jõustumist sõlmitud üürilepingule kohaldatakse üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud määrust ja käesolevat määrust kohaldatakse poolte kokkuleppel.

§ 12.  Määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil

  (1) Üleminekuperiood on kaheaastane periood, mida rakendatakse kinnisvara sisetehingule, kui üürnikuks on see riigiasutus, kes kasutas üürilepingu esemeks olevat kinnisasja enne kinnisasja võõrandamist § 2 punktis 1 nimetatud riigi äriühingule, ja kinnistu võõrandati 4. septembril 2011. a või hiljem.

  (2) Üleminekuperiood algab üürilepingu jõustumisest või, juhul kui enne üürilepingu sõlmimist on sama äriühinguga sõlmitud leping üürilepingu objektiks oleva üüripinna haldusteenuste osutamiseks, teenuste osutamise lepingu jõustumisest arvates.

  (3) Üleminekuperioodil kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi:
  1) kasutustasu suurus kalendrikuus on 1/12 riigiasutuse seniste kinnisvara korrashoiuga seotud eelarveliste vahendite suurusest üürilepingu sõlmimise aasta eelarves sama üüripinna kohta, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti;
  2) teenuste ulatus ei ole väiksem kui samal üüripinnal vahetult enne üürilepingu sõlmimist, välja arvatud juhul, kui üürniku vajaduste muutumise tõttu lepivad pooled kokku teisiti.

  (4) Üleminekuperioodi rakendamise korral tehakse kindlaks, kas üüripinnal esineb puudusi. Puuduste esinemise korral lepitakse kokku puuduste kõrvaldamise tähtpäev või tähtpäev, mis ajaks vastav kokkulepe sõlmitakse. Koos puuduste kõrvaldamise tähtpäevaga lepitakse kokku puuduste kõrvaldamiseks vajalike remont- ja parendustööde eest tasumises ning vajaduse korral muud tingimused. Kuni puuduste kõrvaldamise tähtpäevani kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi:
  1) üürileandjal ei ole kohustust teha remont- ega parendustöid, välja arvatud juhul, kui pooled lepivad kokku teisiti. Kui pooled lepivad enne üleminekuperioodi lõppu kokku üüripinnal remont- ja parendustööde tegemises, lepivad pooled samal ajal kokku töödega seonduvates tegevustes üüripinnal, kulude hüvitamise tingimustes, üüripinnale esitatavates nõuetes ja tegevuste mõjus kasutustasule;
  2) üürileandjal on kohustus teha üüripinnal remonti ja tehnohooldust ulatuses, mis tagab avariide lokaliseerimise, avariijärgse remondi ja rikete kõrvaldamise lepingu tingimustes kokku lepitud aja jooksul;
  3) üürnikul puudub õigus kohaldada üürileandja suhtes võlaõigusseaduse §-s 278 sätestatud või muid õiguskaitsevahendeid juhul, kui tegemist on puuduse või takistusega, mis on põhjustatud üürilepingu sõlmimise ajal olemas olnud asjaolust või üürniku tööspetsiifikat puudutava õigusakti kohustusliku nõude muutumisest või uue nõude kehtestamisest;
  4) punktis 3 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda üürileandjalt üürilepinguga kokku lepitud kohustuste täitmist ja punktis 3 nimetatud õiguskaitsevahendite kohaldamise keeld kehtib kuni puuduste kõrvaldamise tähtpäevani.

  (5) Pärast üleminekuperioodi lõppemist makstava üüri suuruse kohta esitab üürileandja üürnikule prognoosi hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 15. veebruariks, lähtudes käesolevas määruses sätestatust. Kui üürnik ei ole prognoosiga nõus ja pooled jäävad üüri suuruses eriarvamusele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu üüri suuruse kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Teate üüri muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. augustiks.

§ 13.  Määruse kehtetuks tunnistamine

  Vabariigi Valitsuse 4. augusti 2011. a määrus nr 111 „Üldotstarbelise hoonestatud kinnisvara riigile üürile andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused” tunnistatakse kehtetuks.

§ 14.  Määruse jõustumine

  Määrus jõustub 31. päeval Riigi Teatajas avaldamisest arvates.